רישוי עסקים בשימוש חורג

חתמתם על חוזה לנכס, הגשתם בקשה להליך רישיון עסק, ואז התברר שמהות העסק אינה תואמת את ייעוד הנכס, את היתר הבנייה או את התב"ע. זהו אחד המצבים השכיחים והיקרים ביותר בעולם הרישוי – ובמרבית המקרים הוא ניתן למניעה מוחלטת בבדיקה של יום עבודה אחד לפני החתימה.

תכנית בניין עיר (תב"ע), או לחלופין תכנית מתאר, קובעת את השימושים המותרים בקרקע. חוק התכנון והבנייה קובע כי השימוש בקרקע כפוף לתשריט ולתקנון, וכי כל חריגה מהם טעונה אישור הוועדה המקומית. מכאן מגיע המושג שימוש חורג: שימוש שאינו תואם את המותר במקום, ולכן מחייב הגשת בקשה להיתר שיכשיר אותו.

כיצד יש לפעול כשהעסק בשימוש חורג?

כל עסק, בין שהוא טעון רישוי עסקים ובין שאינו טעון רישוי, אשר פועל בייעוד שאינו תואם לתב"ע – חלה עליו החובה להגיש בקשה לשימוש חורג. התהליך שונה מעסק לעסק, כששאלת המפתח היא מצבו של העסק: האם הוא טעון רישוי או לא?

במקרים שבהם העסק טעון רישוי – בדרך כלל אולמות אירועים, קייטרינג, מסעדות, מספרות ועסקים חקלאיים – העסק נדרש להעביר תכניות לרשות המקומית, ורק לאחר אישורן מוגשת הבקשה לפתיחת הליך שימוש חורג. הליך זה מלוּוה על ידי אדריכל המתמחה בתחום, שבאמתחתו הידע והניסיון לטפל בנושא.

מה בודקים לפני שנכנסים לתהליך

להלן הסעיפים העיקריים שיש לבחון היטב לפני פתיחת ההליך:

• בירור התנגדויות פוטנציאליות בסביבת העסק – הבקשה מפורסמת ובעלי עניין רשאים להגיש התנגדות. מיפוי מוקדם של שכנים רגישים, ועדי בתים ועסקים מתחרים חוסך הפתעות.
• הסכמת בעלי הנכס – ורצוי אף הוספת סעיף מפורש לחוזה השכירות שמחייב את הבעלים לשתף פעולה בהליך.
• עמידה בחוק התכנון והבנייה – כלומר ודאו שהנכס נקי מחריגות בנייה. חריגה קיימת עלולה לחסום את ההליך כולו.
• סטייה ניכרת – שימוש חורג ניתן לאישור רק כאשר אינו מהווה סטייה ניכרת מהתכנית ואינו שונה מהותית מהשימוש שהוגדר בה. זו בדיקה תכנונית שיש לעשות מראש, לא בדיעבד.
• נגישות, בטיחות ותנועה – הליכים רבים מחייבים חוות דעת של יועצים נוספים, ואיתורם מראש מקצר את לוח הזמנים.

עלויות ההליך: אגרות, היטלים ומה שביניהם

חשוב להביא בחשבון כי ההליך כרוך במספר תשלומים לרשות המקומית. בתל אביב, לדוגמה, לאחר אישור הבקשה מועברת ההחלטה למחלקת היטל ההשבחה לצורך הכנת שומה, ובעל העסק נדרש לשלם אגרת שימוש חורג וכן קרן חנייה. תעריפי האגרות מתעדכנים מעת לעת, ולכן יש לוודא את התעריף העדכני מול הרשות הרלוונטית ולא להסתמך על פרסומים ישנים.

בנוסף, בעקבות תיקון 110 לחוק בשנת 2017, במקרים המתאימים יש לבחון הגשת בקשה לשינוי שימוש כמסלול חלופי – מסלול הרלוונטי כאשר מדובר בשינוי שימוש מהיתר הבנייה בלבד, והשימוש המבוקש כבר מותר בתב"ע. להיבטי החיוב בהיטל השבחה במסלול זה יש להתייחס לגופו של מקרה. צרו מולנו קשר לבחינת המסלול המתאים לכם.

מה קורה אם הוועדה מסרבת?

סירוב אינו בהכרח סוף הדרך. על החלטת הוועדה המקומית ניתן להגיש ערר לוועדת הערר, בדרך כלל בתוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה – וזכות זו נתונה גם למתנגדים שבקשתם נדחתה. עם זאת, ערר מאריך את לוח הזמנים משמעותית, וזו בדיוק הסיבה שבדיקה מקדימה איכותית שווה הרבה יותר מהליך ערר מוצלח.

משרדנו מומחה בהגשת בקשה לשימוש חורג

משרדנו מעניק ליווי אישי ומלא לכל תהליך הגשת הבקשה לשימוש חורג. מקרים אלו אינם חדשים למשרדנו אלא מוכרים לו היטב, ואנו מטפלים בכל סוגי העסקים. בשלל לקוחותינו אפשר למצוא גם גופים פרטיים וכן עסקים שאינם טעוני רישוי, כגון *שימוש חורג לגני ילדים ושימוש חורג למחסנים ולמגורים.

הליך הבקשה לשימוש חורג טומן בתוכו שיתוף פעולה של כמה בעלי מקצוע – מהנדסים, יועצי בטיחות ואף יועצי תנועה (לבקשות בחניונים). המשרד מלווה ומטפל במקרים אלו ואחרים, ונותן מענה ענייני למגוון שירותים נוספים – וכל אלה תחת קורת גג אחת, במשרד אדריכלים מקצועי, מנוסה ורב-תחומי.